Outil · Patrimoine immobilier

LMNP ou LMP : quel régime pour votre meublé ?

Selon votre niveau de recettes et votre situation, vous êtes en LMNP (non professionnel) ou LMP (professionnel) - parfois obligatoirement. Cet outil tranche, et compare la fiscalité de chaque régime.

Calcul à valeur indicative.Ce simulateur ne se substitue en rien à l'analyse d'un expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste. Toute décision engageante doit être validée par un professionnel habilité.

Votre activité locative meublée

Recettes locatives annuelles HT

€

Loyers + charges récupérées (hors caution)Charges déductibles annuelles

€

Intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurances, gestion...Amortissement annuel

€

Bâti sur 25-30 ans + mobilier sur 5-10 ans. Estimation : ~3 % du prix d'acquisition hors terrain.Autres revenus annuels du foyer

€

Salaires + autres revenus imposables. Détermine si vous êtes obligé d'être LMP.

Tranche marginale d'imposition (IR)30 %

LMNP ou LMP ?

Saisissez vos recettes locatives pour comparer les deux régimes et voir lequel s'applique à votre situation.

Hypothèses : Régime BIC réel pour les deux statuts (le micro-BIC à 50 % d'abattement n'est pas couvert ici). LMP cotisations TNS approximées à 40 % du bénéfice (varie de 35 à 45 % selon palier). Plus-value cession non simulée - voir l'outil dédié plus-value cession entreprise pour le régime pro.

Avant toute décision : faites valider le résultat

Ce calcul est donné à titre strictement indicatif. Il repose sur des hypothèses simplifiées et n'intègre pas l'ensemble des paramètres spécifiques à votre situation (statut, régime fiscal, historique, projets, conventions collectives, options locales). Il ne se substitue en rien au contrôle par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, seuls habilités à établir une analyse personnalisée engageante.

VN Conseil est un cabinet de conseil financier et administratif -nous ne sommes pas un cabinet d'expertise comptable. Nous travaillons en complémentarité avec votre expert-comptable et votre conseil juridique, en apportant l'angle gestion, organisation et pilotage.

Discuter votre cas Prendre rendez-vous

Quel régime s'applique ?

Le statut LMP est imposé (depuis 2020) si vous remplissez les deux conditions cumulatives :

Recettes locatives meublées > 23 000 € HT/an
Recettes meublées > autres revenus du foyer (salaires, BIC, BNC, etc.)

Si l'une des deux conditions n'est pas remplie : vous êtes en LMNP. L'inscription au RCS comme professionnel n'est plus exigée depuis 2020.

LMNP - par défaut

Régime fiscal BIC. Deux options pour la déclaration :

Micro-BIC: abattement forfaitaire 50 % (recettes < 77 700 €), 30 % pour les locations de courte durée non classées (depuis 2024)
Réel: déduction des charges réelles + amortissement du bien (le plus souvent l'optimum, neutralise le bénéfice imposable)

Cotisations sociales : aucune cotisation TNS, juste 17,2 % de prélèvements sociaux sur le bénéfice. C'est ce qui fait l'attractivité fiscale du LMNP.

LMP - régime professionnel

Régime BIC réel obligatoire. Avantages :

Déficits imputables sur le revenu global (en LMNP, restent dans la catégorie BIC)
Plus-value pro à la cession: exonération totale si CA HT < 90 000 € sur 5 ans (article 151 septies)
Exonération IFI sur les biens loués (sous conditions strictes)

Inconvénient majeur : cotisations sociales TNS sur le bénéfice, qui pèsent ~35-45 % et peuvent annuler l'avantage fiscal annuel.

À nuancer

La simulation annuelle ne dit pas tout. À considérer aussi : stratégie de cession (LMP souvent plus doux), déficits récupérables, transmission familiale, ISF/IFI, retraite (les cotisations TNS LMP valident des trimestres). Si vous hésitez entre les deux ou si vos recettes flirtent avec 23 K€, échangeons.

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