Outil · Patrimoine immobilier
Rentabilité locative
Trois rendements pour ne pas s'auto-mentir : brut, net après charges, net-net après impôt et prélèvements sociaux. Plus le cash-flow mensuel après emprunt - celui qui détermine vraiment si l'opération s'autofinance ou si elle vous coûte chaque mois.
Le bien
L'exploitation
Financement & fiscalité
Rentabilité locative
Saisissez le prix d'achat et le loyer pour estimer les rendements brut, net et net-net, ainsi que votre cash-flow mensuel.
Avant toute décision : faites valider le résultat
Ce calcul est donné à titre strictement indicatif. Il repose sur des hypothèses simplifiées et n'intègre pas l'ensemble des paramètres spécifiques à votre situation (statut, régime fiscal, historique, projets, conventions collectives, options locales). Il ne se substitue en rien au contrôle par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, seuls habilités à établir une analyse personnalisée engageante.
VN Conseil est un cabinet de conseil financier et administratif -nous ne sommes pas un cabinet d'expertise comptable. Nous travaillons en complémentarité avec votre expert-comptable et votre conseil juridique, en apportant l'angle gestion, organisation et pilotage.
Les trois niveaux de rendement
Le rendement brutest celui qu'on voit dans les annonces : loyer annuel divisé par prix d'achat. Il flatte le projet mais il ignore les charges, la taxe foncière et les frais de gestion. C'est un repère, pas une vérité.
Le rendement netretire les charges récurrentes - copropriété, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière - et une provision pour vacance et frais de gestion. On tombe typiquement à un point ou deux en dessous du brut. C'est la vraie rentabilité de l'exploitation, sans encore intégrer la fiscalité.
Le rendement net-netintègre enfin l'IR sur le revenu foncier au régime réel et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec une TMI à 30 % et les PS, vous reperdez encore un point ou deux. C'est ce rendement-là qui rend l'argent dans votre poche.
Le cash-flow, ce que vivent les investisseurs au mois
Le rendement net-net est un indicateur de performance. Le cash-flow, c'est ce qui sort ou rentre sur votre compte chaque mois. Un cash-flow positif veut dire que le loyer couvre la mensualité d'emprunt, les charges et la fiscalité - l'opération s'autofinance. Un cash-flow négatif signifie que vous mettez de votre poche chaque mois pour combler la différence ; c'est ce qu'on appelle l'effort d'épargne, et il n'est pas nécessairement mauvais - il accélère le remboursement du capital. Mais il faut le chiffrer en amont pour savoir si on peut le tenir dans la durée.
Au-delà du simulateur
Cet outil calcule la rentabilité d'une opération isolée au régime réel du revenu foncier. D'autres régimes peuvent radicalement changer la donne : LMNP au réel avec amortissement (souvent imposition nulle), SCI à l'IS pour structurer plusieurs lots, déficit foncier pour imputer des travaux importants. Voir notre comparateur LMNP vs LMP et notre calculateur de frais d'acquisition pour compléter l'analyse.